บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ทยอยสะสม
ราคาปิด (บาท) 4.96
ราคาเป้าหมาย (บาท) 6.90
SET Index 740.65
Stock Information
หุ้นที่ออกและชำระแล้ว (ล้านหุ้น) 2326.00
ราคาพาร์ (บาท) 1.00
Free Float (%) 64.15
มูลค่าตลาด (ล้านบาท) 11538.00
Foreign Limit (%) 30.00
Major Shareholders
นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน (%) 23.96
บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด (%) 12.25
นายพิเชษฐ วิภวศุภกร (%) 10.29
คาดผลประกอบการไตรมาส 4/50 จะออกมาดีมาก
คาดกำไรไตรมาส 4/50 โต 42% จากปีก่อน
เราคาดว่าผลประกอบการไตรมาส 4/50 ของ AP จะเพิ่มขึ้น 42% จากปีก่อนและ 40% จาก
ไตรมาสก่อนเป็น 342 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นไตรมาสที่มีกำไรสูงที่สุดของปี 2550 และสูงกว่าที่เราเคยคาด
เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียม ดิแอทเดรส สุขุมวิท 42 โอนได้มากกว่าคาด รายได้คาดว่าจะเพิ่มขึ้น
33% จากปีก่อนและ 28% จากไตรมาสก่อนเป็น 2.72 พันล้านบาท โดยรายได้จำนวน 1.46 พันล้านบาท
จะมาจากคอนโดมิเนียม อัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนที่ 33.3%
ปรับประมาณการกำไรปี 2550 ขึ้นเป็น 843 ล้านบาท
เพื่อสะท้อนถึงยอดโอนคอนโดมิเนียมที่มากกว่าคาด เราจึงปรับเพิ่มประมาณการรายได้ปี 2550
เป็น 7.65 พันล้านบาท ทำให้ประมาณการกำไรปรับเพิ่มขึ้น 4% เป็น 843 ล้านบาทหรือ 0.37 บาทต่อหุ้น
แม้ว่ากำไรสุทธิคาดว่าจะลดลงเพราะมีการรับรู้กำไรจากการขายกองทุนรวม ซิตี้แอสเส็ทจำนวนมากในปี
2549 แต่กำไรปกติของปี 2550 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 6% เราคาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโตอีก 9% ในปี 2551
เป็น 920 ล้านบาท และคาดว่าปีหน้ากำไรจะเติบโตสูงถึง 18% เป็น 1.09 พันล้านบาท
ยอดขาย presales ปี 2550 เติบโตสูงถึง 94%
แม้ว่ายอดขาย presales ไตรมาส 4/50 จะลดลง 27% จากปีก่อนและ 57% จากไตรมาส
ก่อนเหลือ 2.01 พันล้านบาท แต่ถ้าดูยอดขายรวมทั้งปี นับว่า AP ประสบความสำเร็จอย่างมาก โดยยอด
ขาย presales ปี 2550 เติบโตถึง 94% เป็น 1.57 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้เนื่องมาจากความสำเร็จของ
คอนโดมิเนียมหลายโครงการที่ทำยอดขายได้ดีมาก AP มียอดขายที่ยังไม่รับรู้สูงถึง 1.48 หมื่นล้านบาท
โดยที่จะรับรู้เป็นรายได้ปีนี้จำนวน 3.5 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 43% ของประมาณการรายได้ของเรา
ราคาหุ้นต่ำและมี upside สูง แนะนำ ทยอยสะสม
หลังจากราคาหุ้นร่วลงตามภาวะตลาดที่ย่ำแย่ ทำให้ตอนนี้หุ้น AP ไม่แพงแล้ว โดยมี PER ปี
2551 ที่ 12.4 เท่า พื้นฐานบริษัทยังคงแข็งแกร่ง โดยกำไรไตรมาส 4/50 คาดว่าจะเติบโตสูง และมี
ยอดขายที่ยังไม่รับรู้จำนวนมาก ซึ่งจะผลักดันให้กำไรเติบโตในอีก 2-3 ปีข้างหน้า เราแนะนำ ทยอยสะสม
AP โดยมีราคาที่เหมาะสมที่ 6.90 บาท
ยอดขาย presales ชะลอตัวในไตรมาส 4/50 เนื่องจากเปิดโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ
ยอดขาย presales ไตรมาส 4/50 ลดลง 27% จากปีก่อนและ 57% จากไตรมาสก่อนเหลือ
2.01 พันล้านบาท เนื่องจากมีโครงการใหม่เปิดขายเพียง 1 โครงการ และเป็นโครงการทาวน์เฮาส์ ซึ่ง
ปกติแล้วจะขายช้ากว่าคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของ AP ก็ขายเกือบหมด
แล้ว ทำให้มียูนิตเหลือขายไม่มาก แต่ถ้าดูยอดขายรวมทั้งปี นับว่า AP ประสบความสำเร็จอย่างมาก
โดยยอดขาย presales ปี 2550 เติบโตถึง 94% เป็น 1.57 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้เนื่องมาจากความ
สำเร็จของคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่มีทำเลที่ดีและระดับราคาที่เหมาะสม
เราคาดว่ารายได้ไตรมาส 4/50 จะเท่ากับ 2.72 พันล้านบาท โดยที่จำนวน 1.46 พันล้าบาท
จะมาจากคอนโดมิเนียมและอีก 1.26 พันล้านบาทมาจากโครงการแนวราบ เราคาดว่า AP จะรับรู้รายได้
จากโครงการ สยาม-ปทุมวัน จำนวน 975 ล้านบาท และดิแอดเดรส สุขุมวิท 42 จำนวน 486 ล้านบาท
ในไตรมาส 4/50 หลักหักรายได้ไตรมาส 4/50 ยอดขายที่ยังไม่รับรู้สูงถึง 1.48 หมื่นล้านบาท โดยที่จะ
รับรู้เป็นรายได้ปีนี้จำนวน 3.5 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 43% ของประมาณการรายได้ของเรา ยอดขายที่ยัง
ไม่รับรู้ส่วนที่เหลือจะยกไปรับรู้เป็นรายได้ปี 2552 จำนวน 4.1 พันล้านบาท และยกไปรับรู้ในปี 2553
จำนวน 3.6 พันล้านบาท ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันผลประกอบการในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ปีนี้ AP มีแผนจะเปิด 14 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 1.5 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยโครงการ
แนวราบ 9 โครงการ และคอนโดมิเนียม 5 โครงการ ทั้งนี้จะมีคอนโดมิเนียม 2 โครงการที่จะพัฒนาร่วม
กับกลุ่ม แปซิฟิค สตาร์ ซึ่งเป็นนักลงทุนจากประเทศสิงคโปร์ เมื่อดูรายละเอียดของโครงการเปิดใหม่ จะ
เห็นว่าจำนวนโครงการแนวราบที่จะเปิดใหม่ปีนี้มากกว่าปีที่แล้ว เพื่อที่จะสามารถรับรู้รายได้ในปีนี้ได้เลย
ตอนนี้ AP มีโครงการเปิดขายรวม 26 โครงการ โดยมีมูลค่าเหลือขาย 6.54 พันล้านบาท
จะร่วมมือกับพันธมิตรต่างชาติทำคอนโดมิเนียมโครงการใหญ่ 2 โครงการ
AP ได้จัดตั้งบริษัทร่วมกับพันธมิตรต่างชาติจากสิงคโปร์ คือ แปซิฟิค สตาร์ เพื่อพัฒนาโครงการ
คอนโดมิเนียม 2 โครงการใหญ่ มูลค่าโครงการละ 3 พันล้านบาท ได้แก่ ดิแอดเดรส สาทร 12 ในทำเล
ถนนสาทร และ ไลฟ์แอท MRT รัชดา ซึ่งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน AP จะถือหุ้น 51% โดยหุ้นส่วนที่
เหลือจะถือโดยกลุ่มแปซิฟิค สตาร์ การพัฒนา 2 โครงการนี้จะต้องใช้เงินลงทุนประมาณ 4 พันล้านบาท
โดยการก่อสร้างจะแล้วเสร็จในปี 2554 การร่วมงานกับพันธมิตรต่างชาติจะทำให้ AP ได้เรียนรู้รูปแบบ
ธุรกิจและได้ฐานลูกค้าจากต่างประเทศ ในขณะเดียวกันก็ช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนโครงการขนาดใหญ่
ผลกระทบจากข้อกำหนดสิ่งแวดล้อมใหม่
AP เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ได้รับผลกระทบทางลบจากข้อกำหนดสิ่งแวดล้อมใหม่ ที่กำหนดให้ทุกอาคาร
ต้องปลูกต้นไม้เพื่อชดเชยความร้อนที่ออกมาจากเครื่องปรับอากาศ โดยถือว่าคอนโดมิเนียมมีการติดตั้ง
เครื่องปรับอากาศทุกห้อง กำหนดให้ปลูกต้นไม้ 1 ต้น (ขนาดเส้นรอบวงไม่ต่ำกว่า 50 ซม. และความสูง
ไม่ต่ำกว่า 5 ม.) ต่อเครื่องปรับอากาศขนาด 2 ตันบีทียู ในเบื้องต้น AP ประเมินว่าต้นทุนจะสูงขึ้น 5%
หากทำตามข้อกำหนดนี้ แต่เราคิดว่าน่าจะสูงกว่านั้น อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายเรียก
ร้องให้สำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทบทวนข้อกำหนดนี้ใหม่เพื่อให้เหมาะสมกับ
สภาพความเป็นจริงในทางปฏิบัติและเชิงธุรกิจมากขึ้น เราเชื่อว่าน่าจะมีทางออกที่ดี ซึ่งจะกระทบกับผู้
ประกอบการไม่มากนักในระยะยาว
ตอนนี้ AP มี 4 โครงการที่เปิดขายโดยที่ยังไม่ได้ใบอนุญาตสิ่งแวดล้อม ได้แก่ ไลฟ์แอทสาทร
10, ไลฟ์แอทรัชดา-สุทธิสาร, ไลฟ์แอทสุขุมวิท 65 และ ไลฟ์แอทรัชดา-ห้วยขวาง มูลค่ารวม 4.90 พัน
ล้านบาท อย่างไรก็ตาม AP จะดำเนินงานก่อสร้างและการเปิดโครงการตามแผนเดิม โดยในส่วนของงาน
ก่อสร้างจะใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 39 ทวิเพื่อเริ่มก่อสร้างไปก่อนเพื่อให้ทันกับกำหนดการ
โอน ทั้งนี้ เราคาดว่าหากมีการทบทวนข้อกำหนดสิ่งแวดล้อมและได้ข้อสรุปในทางที่ดีภายในระยะเวลา 3
เดือน ก็จะไม่กระทบต่อการพัฒนาโครงการแต่อย่างใด แต่หากล่าช้าไปกว่านั้น ก็อาจจะทำให้หลาย
โครงการต้องล่าช้าออกไป
24 ม.ค.--บล.กิมเอ็ง
|
