สรวิศ อิ่มบำรุง

ระหว่างที่อุณหภูมิแห่งการลงทุน ในตลาดหุ้นยังไม่โปร่งใส ขณะที่ ตลาดตราสารหนี้ ก็มีแนวโน้มผลตอบแทนที่ลดลง "กองทุนอสังหาริมทรัพย์" จึงเป็นช่องทางที่ถูกพูดถึง และกลับมาอยู่ในกระแสของการลงทุนอีกครั้งหนึ่ง

นั่นจึงทำให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม(บลจ.)หลายแห่ง เตรียมเข็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ออกมาตอบโจทย์นักลงทุน ที่กำลังมองหาช่องทางลงทุนที่ให้ "ผลตอบแทนที่ดี" โดยที่ "ความเสี่ยง" ไม่มากนัก

ซึ่งน่าจะได้รับการตอบรับจากนักลงทุนเป็นอย่างดี โดยเฉพาะในช่วงที่สภาวะตลาดเงินและตลาดทุน ไม่เป็นใจเช่นปีหมูไฟนี้

ข้อกังขา ที่เกิดกับนักลงทุนหลายคน ที่ติดตามกระแสการลงทุน ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์คือ ควรจะซื้อตอน "ไอพีโอ" เลย หรือว่าจะรอซื้อใน "ตลาดรอง" ที่ราคามีส่วนลด(Discount) แบบไหนน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่ากัน

Fundamentals สัปดาห์นี้ จะพาคุณค้นหาคำตอบไปพร้อมๆ กัน

....................................

สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์(Property Fund)นั้น เป็นกองทุนที่ระดมเงินทุน เพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจจะเป็นการซื้อ "กรรมสิทธิ" หรือ "สิทธิการเช่า" ในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ โดยแสวงหาผลตอบแทนในรูปของค่าเช่าเพื่อนำมาคืนให้กับผู้ถือหน่วยในรูปของเงินปันผลเป็นสำคัญ

ซึ่งปัจจุบันในอุตสาหกรรมกองทุนรวมมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ด้วยกัน 13 กองทุน มีสินทรัพย์สุทธิ(สิ้นปี2549)รวมกันทั้งสิ้น 46,482.38 ล้านบาท ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ,อพาร์ตเมนต์ ,อาคารสำนักงาน ,โรงงานอุตสาหกรรม ,ศูนย์การค้า ,หอพักนักศึกษา และสนามบิน

โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในอุตสาหกรรมเองให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 6-8% ขึ้นกับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน ซึ่งเมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ผลตอบแทนอยู่ที่ 4.45% และพันธบัตรรัฐบาลอายุ 19 ปี อยู่ที่ 4.71% ซึ่งจะเห็นได้ว่าผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ดีกว่าผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี อยู่ประมาณ 1.55-3.55% และสูงกว่าผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 19 ปี อยู่ประมาณ 1.29-3.29%

นอกจากนี้ ยังเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราเงินปันผลของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปัจจุบันที่ 4.5% อีกด้วย จึงมิน่าแปลกใจที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะได้รับเสียงตอบรับในเชิงบวกจากนักลงทุนเป็นอย่างดี

@ราคาตลาดต่ำกว่าเอ็นเอวีดันผลตอบแทนเงินปันผลดีขึ้น....จากการสำรวจ "ราคาตลาด" ในตลาดรองของหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์(สิ้นปี2549)พบว่า ทั้ง 13 กองทุน ราคาตลาดต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย(NAV)ทุกกองทุน โดยมีราคาตลาดต่ำกว่าเอ็นเอวีตั้งแต่ 0.23-29.95% ส่วนใหญ่ก็มีราคาตลาดต่ำกว่าราคาพาร์ด้วยเช่นเดียวกัน ซึ่งทำให้นักลงทุนกลุ่มหนึ่งเกิดความสนใจและเกิดคำถามว่า หากเป็นเช่นนี้ การเข้าไปลงทุนซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองจะไม่ดีกว่าหรือ เพราะจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าไปซื้อไอพีโอ

ซึ่ง "ตระกูลจิตร จิตตไสยะพันธ์" ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการลงทุน บลจ.ธนชาต ก็มองว่า การไปซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรอง น่าจะดีกว่า เพราะส่วนใหญ่ราคาตลาดจะซื้อขายต่ำกว่าราคาพาร์ แต่เหมาะกับผู้ที่ลงทุนระยะยาวจริงๆ ซึ่งหากสามารถถือลงทุนระยะยาวได้ ผลตอบแทนที่ได้รับจะเพิ่มขึ้น เพราะปกติกองทุนประเภทนี้จะจ่ายผลตอบแทนที่ 6-8% ที่พาร์ 10 บาท แต่ไปซื้อที่ราคาดิสเคาท์ ด้วยผลตอบแทนที่กองทุนจ่ายเท่าเดิม ย่อมได้ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นแน่นอน หากสามารถที่จะถือลงทุนระยะยาวได้

แต่จะไปหวังอะไรจากส่วนต่างของมูลค่าเงินลงทุน(Capital Gain)ไม่ได้ เพราะไม่รู้ว่าจะมาเมื่อไร รู้เพียงว่าซื้อได้ถูกลง และจะได้ผลตอบแทนที่ดีขึ้น ถ้าคุณถือลงทุนระยะยาวได้ ราคาพาร์ 10 บาท เหลือ 8 บาท แล้วยังจ่ายปันผลอีก 8% ที่ 10 บาท จ่าย 8% แล้วที่ 8 บาทจะจ่ายกี่เปอร์เซ็นต์ แต่ก็ไม่ใช่ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกกองจะมีสภาพคล่องในการซื้อขาย ดังนั้น ผู้ลงทุนเองคงต้องเลือกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าไปลงทุนด้วย

"การเข้าไปซื้อในตลาดรอง คุณต้องตั้งใจไว้ก่อนว่าคุณออกไม่ได้ ต้องมองเป็นการลงทุนระยะยาว แต่จังหวะสั้นๆ อาจจะไม่คุ้ม เพราะมันอาจจะออกไม่ได้ หรืออาจจะดิสเคาท์ต่อ หวังเงินปันผลได้ แต่อย่าไปหวัง Capital Gain"

@"สภาพคล่องน้อย"ปัญหาการลงทุนในตลาดรอง.... แน่นอนว่าในแง่ของผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น หากสามารถลงทุนซื้อในตลาดรองที่ราคาดิสเคาท์ได้ ย่อมจะช่วยเพิ่มผลตอบแทนให้กับการลงทุนของคุณอย่างไม่ต้องสงสัย แต่หากมองปริมาณการซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เองแล้ว ใครที่คุ้นเคยกับการลงทุนในหุ้นแล้วเปิดดูกราฟการเคลื่อนไหวของราคาหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่าเป็นหน่วยลงทุนที่ไม่มีสภาพคล่องเอาเลย

จากข้อมูลวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2550 พบว่าบางกองทุนก็ "ไม่มีการซื้อขาย" เลย หรือมีมูลค่าการซื้อขายน้อยประมาณ 60,000-450,000 บาทต่อวัน จะมีก็เพียง "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท" ของบลจ.ทหารไทย และ "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค" ของบลจ.ไอเอ็นจี(ประเทศไทย) เท่านั้น ที่มีมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยสูงประมาณ 19 ล้านบาท และ 2 ล้านบาทต่อวัน ตามลำดับ

เกี่ยวกับเรื่องนี้ "ดร.ศุภกร สุนทรกิจ" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บลจ.เอ็มเอฟซี มองว่า สิ่งที่นักลงทุนกลัวคือเมื่อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแล้ว ราคาตลาดดิสเคาท์จากราคาพาร์หรือเอ็นเอวี ซึ่งจริงๆ แล้วไม่ควรเป็นเช่นนั้น หากกลไกของตลาดหลักทรัพย์ทำงานอย่างถูกต้องจริงๆ

นี่จึงเป็นปัญหาอย่างหนึ่งของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนบางคนบอกว่าไม่อยากลงทุนซื้อตอนไอพีโอแล้ว ไปรอซื้อในตลาดรองก็ได้ เพราะเดี๋ยวราคาตลาดก็ต้องดิสเคาท์จากราคาพาร์หรือเอ็นเอวี ซึ่งถือว่าเป็นจุดอ่อนที่ควรจะได้รับการแก้ไขในเรื่องของสภาพคล่อง หรือราคาตลาดที่ดิสเคาท์ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ดร.ศุภกรแนะนำว่าหากลงทุนระยะยาว และชอบการลงทุนแบบนี้ ก็ควรจะซื้อไอพีโอไปเลย ไม่ต้องคิดอะไรมาก เพราะบางกองทุนราคาไม่เคยต่ำกว่าพาร์ แต่ถามว่ามีดิสเคาท์มั้ย ก็คงมี เพราะราคาอาจจะต่ำกว่าเอ็นเอวีเหมือนกัน ดังนั้น ผู้ลงทุนอาจจะต้องแบ่งเงินซื้อไอพีโอส่วนหนึ่ง แล้วหากเห็นว่าราคาในตลาดมีดิสเคาท์ก็อาจจะไปรอช้อนซื้อหน่วยลงทุนในตลาดรองเพิ่มเติมก็ได้

"แต่ไม่อยากให้ไปเน้นว่า เดี๋ยวค่อยไปซื้อในตลาดรองเพียงอย่างเดียว หรือรอซื้อในตลาดรองดีกว่า เพราะว่ามันไม่แน่เสมอไปว่าราคาตลาดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องต่ำกว่าราคาพาร์หรือเอ็นเอวี นอกจากนี้ หากคุณจะลงทุนมากๆ หลักแสนบาทหลักล้านบาท คุณอาจจะซื้อไม่ได้ แต่ถ้าจะลงทุนซื้อหน่วยลงทุนในตลาดรองในระดับหมื่นบาทยังพอจะหาซื้อได้ ดังนั้น หากคิดจะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ อยากให้คุณสนใจและคิดว่ามันเป็นการลงทุนที่ดีจริงๆ แล้วก็ซื้อไอพีโอไปเลย หากเห็นราคาในตลาดรองมีดิสเคาท์ก็ค่อยมาทยอยซื้อสะสมเพิ่มเอาในภายหลัง"

@ราคาตลาดไม่จำเป็นต้องต่ำกว่าราคาพาร์เสมอไป..... แม้ปัจจุบันราคาตลาดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะซื้อขายต่ำกว่าราคาพาร์หรือเอ็นเอวีก็ตาม แต่ "กำพล อัศวกุลชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจกองทุนรวม บลจ.ไทยพาณิชย์ บอกว่า โดยปกติเราไม่รู้ว่าราคาตลาดจะ "ขึ้น" หรือจะ "ลง"

ทั้งนี้ จะเห็นว่าหากไม่มีเหตุการณ์ผิดปกติเช่นวันที่ 19 ธันวาคม 2549 ที่ผ่านมา ราคาตลาดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์บางตัวก็สูงกว่าราคาไอพีโอได้เหมือนกัน ดังนั้น การจะไปบอกให้ชัดเจนว่าควรจะลงทุนซื้อตอนไอพีโอดีหรือซื้อในตลาดรองดี ก็เป็นสิ่งที่เราคาดการณ์ไม่ได้ ราคาตลาดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์บางกองเข้าตลาดแล้วราคาสูงกว่าไอพีโอก็มี ซึ่งมองว่าการรอที่จะไปซื้อในตลาดรองเป็นความเสี่ยงมากกว่า เพราะคุณอาจจะไปซื้อในราคาตลาดที่แพงกว่าไอพีโอก็ได้

"แต่ถ้าไปดูในตลาดบางช่วงบางคราวที่ราคาถูกแล้วไปซื้อมาเฉลี่ยต้นทุนของตัวเองอันนี้ไม่มีปัญหา แต่ช่วงไอพีโอซื้อด้วยดีที่สุด เพราะไม่มีใครบอกได้หรอกว่าราคาตลาดจะเป็นยังไง สมมติผู้ลงทุนอยากจะซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปริมาณหนึ่ง ซึ่งหากไปซื้อหลังไอพีโออาจจะซื้อไม่ได้ก็ได้ แต่จริงๆ การไปซื้อในตลาดรองก็เป็นความเสี่ยงของผู้ลงทุนว่าจะได้ในสิ่งที่ดีอย่างที่ตัวเองต้องการหรือเปล่า ที่จะไปซื้อหลังช่วงไอพีโอ ดังนั้นสิ่งที่สำคัญในการลงทุนที่ผู้ลงทุนควรจะต้องไปพิจารณาดูคือคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน ใครมาบริหารสำคัญที่สุด เพราะผลตอบแทนที่ประมาณการขึ้นมาโดยคร่าวๆ ถ้าพอใจและมั่นใจซื้อไอพีโอดีกว่า"

@รอซื้อในตลาดรองอาจซื้อไม่ได้ตามที่ต้องการ.... เรื่องนี้ "ชูเกียรติ ธิติหิรัญเจริญ" ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการลงทุน สายการลงทุน บลจ.ไทยพาณิชย์ บอกว่า หากผู้ลงทุนไปรอซื้อหน่วยลงทุนในตลาดรอง จำนวนหน่วยลงทุนที่คุณจะลงทุนอาจจะซื้อไม่ได้ตามที่คุณต้องการก็ได้ สมมติคุณจะซื้อ 10 ล้านบาท หรือ 100 ล้านบาท ไม่ว่าราคาตลาดจะเป็นเท่าไรก็แล้วแต่ คุณก็ซื้อไม่ได้อีก เพราะว่าปัญหาเรื่องสภาพคล่องของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอง หากผู้ลงทุนต้องการซื้อในปริมาณที่เยอะขึ้นมาจริงๆ บางทีก็ไม่มีขาย ซื้อไม่ได้ นี่ก็จะเป็นอีกประเด็นที่ผู้ลงทุนต้องคิด

ดังนั้น กลับมาที่จุดเริ่มต้นก่อนการลงทุน ลองถามตัวเองดูว่าคุณลงทุนที่ 10 บาท ได้ผลตอบแทนเท่านี้ พอใจมั้ย ถ้าคุณพอใจผลตอบแทนตรงนั้น คุณมี 10 ล้านบาท ก็ซื้อไอพีโอไปเลย 10 ล้านบาท ก็จบ แต่เมื่อมันจดทะเบียนในตลาดรองจะด้วยความบังเอิญหรือมีอะไรก็ตามแต่ ทำให้ราคาตลาดต่ำกว่า 10 บาท ถ้าคุณอยากได้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้น ก็อาจจะมาซื้อเพิ่มอย่างนั้นน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า

"จึงไม่เห็นด้วยที่จะมาเปรียบเทียบกันว่า ควรจะซื้อไอพีโอหรือซื้อในตลาดรองดีกว่ากัน เพราะมันมีความเสี่ยงเรื่องราคาและจำนวนที่จะหาซื้อได้ การจะซื้อไอพีโอหรือซื้อในตลาดรองมันเป็นกลยุทธ์ แต่กลยุทธ์ที่จะไปซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองมันไม่เวิร์คสำหรับประเทศไทย ด้วยธรรมชาติของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เองในปัจจุบันไม่มีสภาพคล่อง ไม่ใช่หุ้นนะ หุ้นไอพีโอราคา 60 บาท คุณอาจจะบอกว่าไม่น่าสนใจ เพราะคิดว่าเมื่อเข้าจดทะเบียนในตลาด คุณน่าจะซื้อได้ในราคาที่ดีกว่านี้ หรือคุณจะซื้อจำนวนเท่าไรก็ได้ครบ ไม่เหมือนกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์คุณอาจจะบอกว่าไปซื้อในตลาดตอนนี้ 9.95 บาท ประหยัดไป 0.05 บาท คุณไปตั้งเป้าแบบนั้น แต่ประเด็นคือไม่มีใครขายให้คุณ"

@ตลาดรองเป็นทางออกฉุกเฉินสำหรับผู้ต้องการสภาพคล่อง....กำพลบอกว่า จริงๆ แล้วตลาดรองสำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นทางออกเพื่อสภาพคล่องของผู้ลงทุนมากกว่า เพราะการลงทุนคุณจะถือนานเท่าไรอยู่ที่เป้าหมายในใจของคุณเอง ที่ตั้งเป้าระยะเวลาการลงทุนเอาไว้

สมมติปัจจุบันกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนประมาณ 6-8% สมมติอีก 2 ปีข้างหน้า มีตราสารอื่นที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า เช่นสมมติดอกเบี้ยขึ้นกระหน่ำเป็น 10% แน่นอนคุณก็ควรจะขายออกไป เพื่อเอาเงินส่วนนี้ไปลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า แต่ตราบเท่าที่ยังไม่มีทางเลือกการลงทุนอื่น ที่ให้ผลตอบแทนมากกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ควรจะถือกองทุนต่อไป นี่เป็นหลักการอยู่แล้ว ไม่ใช่บอกว่า 2 ปีต้องขาย เมื่อไรก็ตามที่มีทางเลือกการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า วันนั้นคุณควรจะคิดแล้วนำไปกระจายการลงทุนอื่น จริงๆ ตลาดรองจึงเป็นทางออกให้กับผู้ถือหน่วย ไม่ได้มีเอาไว้เพื่อให้ไปเก็งกำไร

"ตลาดรองเป็นเรื่องของทางออกให้กับผู้ลงทุน ว่าเมื่อถึงเวลาผู้ลงทุนก็สามารถที่จะเอาเม็ดเงินกลับมาใช้เมื่อจำเป็นในเรื่องของสภาพคล่อง ถ้าผู้ลงทุนไม่ได้มีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง แต่ต้องการเพื่อทำกำไรหรือแสวงหาผลตอบแทนที่ดีกว่า ก็ต้องไปพิจารณาว่ามีโอกาสที่จะนำเงินไปลงทุนให้ผลตอบแทนที่มากกว่าที่เป็นอยู่มั้ย ณ จุดนั้น"

ทั้งหมดนี้น่าจะเป็นข้อมูล ที่ช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถเข้าลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกจังหวะมากขึ้น