มีคนตั้งคำถามว่า เกิดอะไรขึ้นกับก.ล.ต. ที่เร่งออกระเบียบเกี่ยวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ติดกัน 2 ฉบับรวดตั้งแต่สัปดาห์ก่อน
ระเบียบแรก ออกมาเกี่ยวกับ กองทุนอสังหาริมทรัพย์กองที่ 1 ว่าด้วยการป้องกันไม่ให้เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกองทุนอสังหาฯเข้าไปซื้อโครงการ กลับลำมาเล่นตลบหลังกว้านซื้อกองทุนฯคืนจนมีสัดส่วนในกองทันอสังหาฯมากกว่า 1 ใน 3 ของมูลค่าหน่วยลงทุน เพื่อเลี่ยงภาษี
ส่วนระเบียบหลัง ออกมาใช้สำหรับกองทุนอสังหาฯ กองที่ 2,3 และ 4 พร้อมกัน โดยมีสาระสำคัญ 4 เรื่อง แต่เรื่องที่ถือว่าสำคัญ มี 2 เรื่องคือ อายุของกองทุนต้องไม่เกิน 10 ปี และกำหนดเกี่ยวกับชนิดของทรัพย์สินที่ลงทุนได้หรือไม่ได้ โดยเฉพาะทรัพย์สินที่เคยเป็น NPL หลังวันที่ 31 ธันวาคม 2547 (คือตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. เป็นต้นมา) ถือว่าห้ามลงทุน
ดูผิวเผินแล้วก็เป็นเรื่องที่ดี เพราะเท่ากันเป็นการเพิ่มกรอบการลงทุนของกองทุนอสังหาฯ ที่กำลังโตวันโตคืนในยามนี้ แต่ผมได้ยินเสียงหัวเราะของบรรดาผู้บริหารหลายๆแห่งด้วยน้ำเสียงเหน็บแนมเบาๆว่า ?...เขากลัวว่าค่ายรวงข้าวจะถูกแซงหน้า..? ซึ่งทำให้อดสะดุดใจไม่ได้
ครับ ขอภาวนาอย่าให้เป็นจริงตามที่ผู้บริหาร บลจ.หลายแห่งเขาพูดกันให้แซ่ดเลยมานานแล้วว่า ก.ล.ต. กับค่ายรวงข้าวนั้นมีอะไรฮั้วๆกันอยู่ซึ่งฟังในตอนแรกๆก็เฉยๆ แต่มาทีหลังก็ชักรู้สึก จะบอกว่าผมเป็นคนโง่ถูกเป่าหูง่ายๆเหมือนนิทานเก่าๆเรื่องโจร 3 คน ก็ไม่น่าใช่.....แต่เมื่อใบเสร็จยังไม่มีข้อสงสัยก็เลยเป็นแค่ข้อสงสัย......อย่าได้คิดอะไรเลยเถิดเกินไป เดี๋ยวจะถูกตั้งข้อหาถามแบบไม่สร้างสรรค์ แบเดียวกับนักข่าวทำเนียบเมื่อวันพฤหัสบดีก่อนมาแล้ว
. เรื่องกองทุนอสังหาฯนั้น ถือเป็นทางออกใหม่ที่ว่าไปแล้วตั้งไข่มาในบ้านเราเมื่อ 2 ปีก่อนนี่เอง หลังจากที่อเมริกาและประเทศทุนนิยมพัฒนาแล้วเขาทำกันมาไม่น้อยกว่า 30 ปีแล้ว จนกลายเป็นตลาดใหญ่ที่มีชื่อเรียกเฉพาะว่า REITs ย่อมาจากชื่อเต็มว่า Real Estate Investment Trusts
REITs ในอเมริกานั้นมีกฎหมายรองรับแน่นอน และมีสินค้าหลากหลาย แต่ทั่วไปมี 2 ลักษณะคือ เป็นกองทุนหรือหน่วยลงทุนที่ระดมเงินจากประชาชนที่มีเงินออมไปซื้อ หรือรับจำนอง(หรือปล่อยกู้) โครงการอสังหาฯจากเจ้าของโครงการที่ต้องการเสริมสภาพคล่อง ส่วนที่ซื้อโครงการนั้นได้รับผลตอบแทนในรูปของการบริหารโครงการที่ซื้อมาในรูปค่าเช่า แต่ส่วนที่รับจำนองโครงการนั้นจะได้รับผลตอบแทนในรูปของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งไม่ว่าแบบไหนจะมีอัตราผลตอบแทนค่อนข้างสูง กล่าวคือ จะมีส่วนต่างจากอัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ในตลาดเงินประมาณ 2 ? 3 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งว่าไปแล้วถือว่าดีกว่ามาก
ที่สำคัญเค้าจะระบุเอาไว้เลยว่า 90% ของกำไรที่หน่วยลงทุนหรือกองทุนได้รับแต่ละปีนั้น ต้องจ่ายผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน แถมยังได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีด้วย ผมเฝ้าดูการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งตามระเบียบของบ้านเราให้ บลจ.เป็นคนดำเนินงานด้วยความสนใจ เพราะว่าไปแล้วถือว่าเป็นสิ่งที่มีประโยชน์ต่อนักพัฒนาอสังหาฯ ในเขตเมืองโดยเฉพาะอาคารกลางใจเมืองที่มีต้นทุนโครงการค่อนข้างสูง และมักจะมีปัญหาสภาพคล่องง่าย ซึ่งทำให้ธุรกิจนี้เติบโตเร็วมาก
ในอเมริกาประเทศทุนนิยมที่พัฒนานั้น อสังหาฯใจกลางเมืองขนาดใหญ่มักอาศัยเงินจากกองทุนอสังหาฯนี้ เป็นแหล่งระดมทุนที่ดีกว่าพึ่งพาธนาคารพาณิชย์แหล่งเดียวทำให้เฟื่องฟูมาก ไม่ใช่ต้องไปพึ่งพาตั๋วเงิน B/E ซึ่งแสนจะโบราณอย่างทุกวันนี้ครับ
เมื่อดูแล้ว ผมก็พัฒนาการของกองทุนอสังหาฯที่เริ่มมีการออกแบบที่ซับซ้อนและหลากหลายมากขึ้นกว่าเดิมล่าสุดกองทุนของ บลจ.ทหารไทย จำกัด ออกมาเพื่อซื้อโครงการของบริษัท CPN ของกลุ่มเซ็นทรัล ขายดีมาก แถมเมื่อเอาเข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้นวันแรก ราคาก็พุ่งแรงชนิดทำลายอาถรรพ์กองทุนรุ่นเก่าๆ เสียราบคาบ ก็นิ่งรู้สึกชื่นชมว่า นับจากนี้ไปธุรกิจนี้น่าจะเติบโตด้วยดีแม้ว่าจะมีคนให้ข้อสังเกตุว่า กฏหมายของเรายังคงมีอุปสรรคหลายประการที่ต้องแก้ไขกว่าจะทำให้ธุรกิจนี้พัฒนาไปได้
เพิ่งจะชื่นชมได้ไม่กี่วันก.ล.ต.ก็เร่งออกกฏระเบียบอย่างท่เห็นมาเสียแล้ว แถมยังมีน้ำเสียงขึงขังเป็นพิเศษเสียอีกเหมือนกับส่งซิกอะไรบางอย่างประเภทว่า ?รู้นะว่ากำลังคิดอะไรอยู่? มันถึงได้เกิดข้อสงสัยกันยังไงล่ะครับ เอ...? จะส่งเสริมหรือสกัดดาวรุ่งกันแน่?
ข้อสงสัยของคนชอบตั้งประเด็นอย่างผมนี่อาจจะทำให้เจ้าหน้าที่ก.ล.ต.บางคนเกิดอารมณ์ขึ้นมาได้ แต่ผมก็ขอยืนยันด้วยเจตนาครับว่า หากไม่จริงและไม่มีวาระแอบแฝงตามที่สงสัยมาก็ชขออภัยล่วงหน้าเอาไว้ด้วยครับ บังเอิญมีคนทักและผมก็ดันเห็นพ้องกับเสียงทักเสียด้วย ก็เลยบอกกล่าวออกมาดังๆเท่านั้นเอง

เกียรติก้อง ว่องไวยากร

หายไปไหนมาครับไม่มาชี้แนะบ้างเลย เคยอ่านกระทู้คุณทุกเช้า...อยากให้มาแนะนำบ้างครับ...ชอบมาก